Trao đổi với Thanh Niên bên hành lang kỳ họp QH chiều qua, 7.11, TS Lê Minh Thông, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH cho biết.

Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Nếu theo đúng Nghị quyết thì phải xem đất đai là tài sản đặc biệt, phải sử dụng hiệu quả, muốn vậy phải giao cho đúng người sử dụng. Tuy nhiên, dự luật sửa đổi chỉ quy định vấn đề giao đất, thuê đất nhưng không nói rõ cơ sở nào để giao đất, cơ sở nào để thuê đất. Ai được giao đất, ai được thuê, giao đất cho ai, tiêu chí nào để giao đất mà gần như giữ nguyên hiện trạng và sẽ tiếp tục kéo dài đến 50 năm tới. “Tôi cho rằng, sửa luật Đất đai lần này phải định rõ đối tượng nào được giao đất, đất nào được giao, đối tượng nào được thuê, thuê với giá nào. Để thể hiện quan điểm của Nghị quyết T.Ư là tăng giá trị sử dụng đất lên thì áp dụng cơ chế cho thuê đất là hiệu quả hơn cả”, ông Thông nhấn mạnh.

Nghị quyết T.Ư đã nêu rõ có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích và sẽ không bồi thường đối với trường hợp này. Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã quy định, nhưng doanh nghiệp (DN) lo rằng có thể gây khó khăn cho họ vì nếu gặp rủi ro khách quan, DN có thể bị thu hồi dự án?

Tôi lại cho rằng quy định đó trong Nghị quyết T.Ư cũng như đưa vào dự luật Đất đai sửa đổi là cần thiết, dứt khoát chúng ta phải siết chặt kỷ luật sử dụng đất, thậm chí còn phải rút ngắn thời gian để thu hồi vì 2 năm là còn lâu. Trong nền kinh tế thị trường, giá trị hàng hóa mỗi thời điểm một khác, anh kéo dài thời gian đưa vào sử dụng sẽ làm cho việc định giá đất rất khó và làm mất cơ hội đầu tư sinh lời, đóng góp phát triển kinh tế xã hội. DN dù có băn khoăn chăng nữa thì vẫn dứt khoát thu hồi nếu sử dụng chậm tiến độ, vì chúng ta không thể tiếp tục để đất hoang hóa, lãng phí như thời gian qua.

Tuy nhiên, để làm được điều đó, luật Đất đai sửa đổi cũng phải quy định rõ cơ chế minh bạch về thủ tục đất đai, từ cấp dự án đến thẩm định hồ sơ, trách nhiệm những người thực thi công vụ và có chế tài kỷ luật mạnh mẽ với đội ngũ này. Đồng thời, phải sửa đổi cả quy định của nhiều luật khác theo hướng siết chặt kỷ luật quản lý nhà nước, chẳng hạn phải quy định rõ trách nhiệm cán bộ công chức là đến thời điểm nào, ví dụ 15 ngày, nếu không giải quyết thủ tục cho DN, không có phản hồi đồng ý hay không đồng ý, không nói rõ nếu hồ sơ chưa đạt thì phải bổ sung những gì… thì mặc nhiên coi như hồ sơ đó đã được duyệt, trong hành chính gọi đó là quy tắc mặc nhiên. Lúc đó, người giải quyết thủ tục phải chịu trách nhiệm nếu có vấn đề gì phát sinh trong hồ sơ, thủ tục đó.

Ngoài quan điểm sử dụng đất triệt để tiết kiệm, Nghị quyết T.Ư 6 cũng tái khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” nhưng lại vẫn coi đất đai như là tài sản của người dân, nếu chiếu theo Hiến pháp, đã là quyền tài sản của dân thì không thể thu hồi. Phải giải quyết vấn đề này trong dự luật Đất đai sửa đổi thế nào, thưa ông?

Khi chúng ta tuyên bố đất đai sở hữu toàn dân, chẳng có gì vướng ở đây cả vì chúng ta đã trao cho người sử dụng đất quyền rất rộng rồi, chứng tỏ QSDĐ là một tài sản, mà đã là tài sản thì phải đối xử với tài sản đó như tài sản khác, có thể mua, bán, chuyển nhượng, cho, tặng… nhưng có thể xem đất đai là một loại tài sản có điều kiện.

Việc áp dụng thu hồi hay trưng mua khi nhà nước muốn sử dụng đất đang giao, cho thuê cho tổ chức cá nhân để phục vụ cho lợi ích quốc gia, công cộng, mục đích quốc phòng an ninh còn tùy thuộc vào từng loại đất, ví dụ đất giao như đất ở lâu dài, đất vườn là thực chất đã trao họ quyền sử dụng rất hoàn chỉnh rồi, thì luật Đất đai sửa đổi cần quy định phải trưng mua, còn nhà nước cho thuê thì không có chuyện trưng mua mà là thu hồi, cho nên Nghị quyết T.Ư lần này mới nói mở rộng đối tượng cho thuê, cái đó là thu hồi, việc thu hồi ứng với một loại đất chứ không thể thu hồi tràn lan được. Hay đất giao cho anh làm nông nghiệp, giao cho anh thuê, giao cho anh sử dụng có thu tiền thì khi nhà nước cần, sao gọi là mua lại được, mà là thu hồi có bồi hoàn cho tài sản, vốn đầu tư anh đã bị thiệt hại do bị thu hồi thôi.

Nghị quyết T.Ư 6 tiếp tục khẳng định quan điểm rất tiến bộ đã được nêu trong luật Đất đai hiện hành là cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Điều này có mâu thuẫn với quy định luật Đất đai sửa đổi là nhà nước đứng ra tạo quỹ đất sạch rồi tiến hành đấu giá đối với các dự án phát triển kinh tế xã hội không, thưa ông?

Để thực hiện được quan điểm đó của T.Ư, một mình luật Đất đai sửa đổi không giải quyết được, vì muốn hiện thực hóa quan điểm đó còn liên quan đến luật Doanh nghiệp và liên quan đến điều kiện thành lập công ty, anh được góp vốn bằng những hình thức nào, bằng các loại tài sản nào. Tuy nhiên, trong luật Đất đai sửa đổi cần quy định về mặt nguyên tắc là người có QSDĐ được quyền dùng đất đó góp vốn vào các dự án của DN và hưởng lợi tức từ vốn góp đó. Trên cơ sở nguyên tắc này, những luật khác sẽ cụ thể các quy định đó ra để bảo đảm thực hiện trên thực tế.

Cơ chế thỏa thuận cộng đồng là văn minh

Nội dung Nghị quyết T.Ư 6 về chính sách, pháp luật đất đai lần này thể hiện một quan điểm rất cởi mở, khác với quan điểm nêu ra trước đó là không cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân để tạo quỹ đất cho dự án đầu tư. Với khẳng định “đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án”, Nghị quyết vẫn giữ cách tiếp cận thị trường tương tự luật Đất đai 2003 và nội dung Nghị quyết 26 trước đây.

Cơ chế tự thỏa thuận này rất văn minh, bình đẳng, tạo cho người dân nhiều cơ hội lựa chọn hơn đối với QSDĐ của mình. Trong luật Đất đai hiện hành cũng đã quy định cơ chế này nhưng 10 năm qua không thể phát huy trên thực tế do chúng ta không quy định rõ tỷ lệ đồng thuận bao nhiêu phần trăm là có thể thực hiện xong thỏa thuận, vì không thể có dự án nào chủ đầu tư có thể tìm được sự đồng thuận của 100% cộng đồng dân cư. Cho nên để hiện thực hóa được quan điểm này của T.Ư, luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ tỷ lệ 2/3 cộng đồng dân cư đồng thuận chấp nhận thỏa thuận với nhà đầu tư là có thể tiến hành giải phóng mặt bằng, số còn lại không đồng ý nhà nước mới phải can thiệp.

Ngoài ra, nên tiếp thu kinh nghiệm của Hàn Quốc về vấn đề này để quy định rõ phương thức, quy trình thỏa thuận ở cộng đồng dân cư trong luật sửa đổi.