Câu hỏi nhỏ, vấn đề lớn

“Xuất khẩu BĐS, tại sao không?" là một câu hỏi nhỏ nhưng là vấn đề lớn của ngành công nghiệp BĐS hiện nay.

Sản phẩm bất động sản (BĐS) có những khác biệt và đặc thù riêng so với các sản phẩm khác. Một sản phẩm BĐS được ra đời, dù là nhà ở hay BĐS thương mại - công nghiệp thì cũng ảnh hưởng đến gần 250 ngành nghề khác nhau có liên quan.

Sự tác động dây chuyền trong các mắt xích ngành nghề sẽ ảnh hưởng rất lớn đến bức tranh kinh tế của cả một quốc gia.

Khi BĐS phát triển tốt thì các ngành nghề liên quan cũng được hưởng lợi và ngược lại khi BĐS gặp khủng hoảng thì sẽ gây theo hiệu ứng dây chuyền.

Cơn khủng hoảng BĐS kéo dài từ năm 2008 đến nay tại Việt Nam và vẫn có nguy cơ còn tiếp tục kéo dài thêm nhiều năm nữa. Và số lượng hàng tồn kho khổng lồ như hiện nay thì không thể được coi tình trạng này là sự bình thường của quy luật “ đóng,mở” của một chu kỳ thị trường BĐS ( close & open real estate market).

Ở đây, chúng tôi không bàn đền vấn đề giá BĐS đã chạm đáy chưa, cứu hay không cứu BĐS nữa? vì đã có quá nhiều những tranh cãi, tọa đàm, thảo luận từ các doanh nghiệp, các chuyên gia kinh tế cũng như các cấp quản lý trong thời gian vừa qua .

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ chính thức được áp dụng vào ngày 1/6 tới là một tín hiệu rất đáng mừng cho thị trường BĐS trong giai đoạn trầm lắng như hiện nay. Tuy nhiên, gói hỗ trợ30.000 tỷ vẫn chưa phải là giải pháp căn cơ,lâu dài cho một thị trường phát triển bền vững, lành mạnh. Bài viết này chỉ muốn gợi mở hướng giải quyết “ hàng tồn ” trên thị trường BĐS hiện nay, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh .

Bức tranh hàng tồn kho

Thực tế hiện nay cho thấy, những thống kê về hàng tồn kho BĐS chỉ là ước lượng, chứ chưa có con số thống nhất vì cách nhìn về hàng tồn kho ở mỗi cấp có khác nhau.

Con số 70.000 căn hộ tồn kho của 2 đầu: TP.HCM và Hà Nội là con số được nhắc đến tại Diễn đàn Kinh tế Mùa thu vào tháng 9 năm 2012, với nguồn được tổng hợp từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital và giá trị được ước tính khoảng chừng 140.000 tỷ đồng.

Ngay sau đó, trên diễn đàn Quốc hội, các đại biểu đã phải một phen ngơ ngác nhìn nhau khi được đưa ra con số hàng tồn kho bất động sản "khủng" là 1 triệu tỷ đồng (ước 50% nợ xấu trên tổng dư nợ (?).

Ở một báo cáo khác của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP.HCM là 18.000 căn, Savills Việt Nam là 14.500 căn (được tính và công bố đến thời điểm tháng 10/2012 và trên "định nghĩa" rằng, đây là lượng căn hộ chào bán, nhưng chưa có khách mua.

Còn trước đó, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý 2/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TP.HCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ, tức tổng tồn kho căn hộ tính đến hết quý 2/2012 là 147.000 căn hộ..

Trên đây là những con số được tổng hợp từ các nguồn của năm 2012 . Năm 2013 còn nhiều dự án mới nữa được tiếp tục triển khai ở nhiều phân khúc khác nhau và nhiều sản phẩm BĐS tiếp tục được tung ra thị trường từ đầu năm đến nay cũng như từ nay đến cuối năm.

Giả sử chúng ta tạm lấy từ các con số thống kê chia bình quân của các nguồn cộng lại là 80.000 căn hộ, chưa kể các phân khúc khác như đất nền dự án; sản phẩm BĐS du lịch, biệt thự … cũng cho thấy một thực tế tồn kho BĐS đáng quan ngại .

Mỗi quốc gia đều có những chính sách hoặc biện pháp riêng để kiểm soát, tháo gỡ những lúc BĐS bị khủng hoảng. Với bức tranh thị trường BĐS không lấy gì sáng sủa như hiện nay, thì việc gấp rút đưa ra những giải pháp kịp thời từ các cơ quan chức năng là điều rất cần thiết .

Số lượng hàng tồn hiện nay dành cho ai ? Đối tượng cụ thể cho mỗi phân khúc ? Giải quyết trong bao lâu ? Số tiền thu hồi về là bao nhiêu ? Giải quyết được gì cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả hệ thống kinh tế BĐS ?... là những câu hỏi mà hầu hết từ các cấp chính quyền đến các doanh nghiệp đều tìm kiếm câu trả lời. Ở đây, chúng tôi xin được đề cập đến một phân khúc khách hàng đang “ bị bỏ rơi ” và chưa được quan tâm đúng mức. Đó là đối tượng người người nước ngoài và kiều bào được mua nhà tại Việt Nam.

Kiều bào: Nhu cầu lớn và có khả năng thanh toán cao

Hiện nay, cộng động người Việt đang sinh sống tại nước ngoài khoảng 5 triệu người, trải rộng trên 100 quốc gia khắp thế giới. Nếu tính theo độ tuổi các thế hệ kiều bào đang sinh sống tại nước ngoài, thì thế hệ F2 có độ tuổi từ 48 – 65 chiếm khoảng 38 % trong tổng số kiều bào đang sinh sống trên khắp thế giới.

Đây là độ tuổi mà các kiều bào đã định cư lâu năm, ổn định về tài chính, con cái đã trưởng thành và có công ăn việc làm ổn định. Với độ tuổi này, một số lượng không nhỏ kiều bào đều mong muốn được “lá rụng về cội”, trở về quê hương sau bao nhiêu năm bôn ba, tần tảo, làm lụng.

Trong độ tuổi này, việc mua một căn nhà tầm 3-4 tỷ đồng/căn để dưỡng già hay kinh doanh, buôn bán không phải là câu chuyện quá khó về tài chính.

Lượng kiều hối đổ về tăng lên hằng năm cũng đã nói lên điều đó. Riêng năm 2012, số kiều hối gửi về tăng kỷ lục là 11 tỷ USD, gần gấp đôi số vốn ODA của các nước cam kết dành cho Việt Nam năm 2012 .

Qua sự so sánh nêu trên, chúng ta có thấy được tiềm lực về tài chính của cộng đồng người Việt đang sống tại nước ngoài. Chính đối tượng này sẽ giải quyết rất hiệu quả câu chuyện hàng tồn kho của thị trường hiện nay.

Người nước ngoài: Tháo gỡ rào cản pháp lý

Sức hút của Việt nam từ văn hóa, con người, thắng cảnh, ẩm thực, thời tiết và nền chính trị ổn định cũng là lý do đưa đến quyết định lựa chọn của người nước ngoàimuốn mua nhà để sinh sống lâu dài tại Việt nam. Vậy, họ là những ai ?

Họ là những kiều dân, là những người đến Việt nam để làm việc trong các lĩnh vực giáo dục, đào tạo; là các chuyên viên cấp trung và cao cấp đang làm việc cho các công ty trong và ngoài nước có văn phòng, khu chế xuất tại Việt nam; là những nhà kinh doanh, đầu tư nhỏ lẻ; là những người đang kết hôn với người có quốc tịch Việt Nam.

Con số hơn 80.000 người nước ngoài đang sinh sống lâu dài tại Việt nam hiện nay là con số không nhỏ .Theo thống kê sơ bộ, từ khi áp dụng thí điểm chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, mới chỉ có 427 kiều bào và người nước ngoài được mua nhà trong 5 năm qua.

Thật sự, đây là con số quá khiêm tốn và không phản ánh thực tế, nguyện vọng về nhu cầu nhà ở của người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam. Vì sao ?

Người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt nam, là câu chuyện không dễ dàng, vì vướng phải những thủ tục pháp lý như; có thẻ cư trú trên 1 năm tại Việt nam; là người có công với đất nước; không được cho thuê, kinh doanh khi sở hữu nhà tại Việt nam; phải có bằng cử nhân ..

Chính những quy định nêu trên đã đóng sập cánh cửa cho người nước ngoài có ý định muốn mua nhà tại Việt nam như một second home (căn nhà thứ hai), có một chỗ ở ổn định cho công việc lâu dài cho họ tại Việt Nam .Và cách giải quyết của họ là đi đường tắt, nhờ người trong nước đứng tên mua nhà giúp họ. Bao nhiêu tranh chấp, mất mát đã xảy ra trong thời gian vừa qua với nhiều người nước ngoài là điều khó tránh khỏi. Người làm chủ tài sản thật sự thì không được đứng tên chẵng khác nào họ đang cầm dao đằng lưỡi.

Lợi ích lớn

Không phải chỉ để giải quyết câu chuyện hàng tồn kho hiện nay mà là cả sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai, cũng như giúp cho chủ trương đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn về đầu tư thành hiện thực, nếu chúng ta có những giải pháp mang tính thực tế và hiệu quả, phù hợp với xu hướng phát triển chung; trong đó cần có những giải pháp căn cơ để chúng ta có thể “ xuất khẩu “ lượng hàng tồn hiện nay.
Việc thúc đẩy được ”xuất khẩu ” BĐS sẽ mang lại lợi ích to lớn cho nền kinh tế quôc gia. Thí dụ như số hàng tồn kho hiện nay tạm tính bình quân khoảng 100.000 căn hộ, bao gồm cả những sản phẩm ở các phân khúc khác như; sản phẩm BĐS du lịch; các dự án biệt thư; đất nền..., với mức giá trung bình khoảng 4 tỷ đồng/căn, thì số hàng tồn trên tương đương với 400.000 tỷ đồng . Một số tiền thật sự rất lớn để khai thông đồng vốn, tái đầu tư vào các lĩnh vực khác của nền kinh tế .
Trong bối cảnh thu ngân sách khó khăn như hiện nay thì tiền thuế thu về từ các giao dịch hàng tồn kho sẽ tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách.

Một khi hàng tồn được khơi thông thì đồng loạt các lĩnh vực như sắt thép, xi măng, đồ gỗ, nhựa, gỗ, trang trí nội thất, du lịch và hàng trăm lĩnh vực ngành nghề khác “ăn theo ” BĐS sẽ được phục hồi sản xuất, thu hút được số lượng lớn lao động, giải quyết việc làm, an sinh xã hội, tăng trưởng kinh tế.

Mặt khác, chúng ta có thể hình dung: Để đạt được giá trị xuất khẩu gạo hoặc café hàng tỷ đô như hiện nay, chúng ta đã phải mất bao nhiêu chi phí cho việc vận hành, quảng bá, giao nhận, vận chuyển, quản lý, thủ tục pháp lý...Nhưng với xuất khẩu BĐS, chúng ta chỉ cần thay đổi cơ bản các quy định hiện nay về chính sách được mua nhà cho người nước ngoài và kiều bào; cùng với đó là những chính sách bán hàng, quảng bá sản phẩm hiệu quả từ các doanh nghiệp là có thể kéo được một lượng khách hàng rất lớn.

Nhìn từ kinh nghiệm các nước

Hầu hết các nước trong khu vực như ; Thailand ; Singpore; Malaysia; Indonesia .. có những chính sách cởi mở hơn chúng ta nhiều trong việc cho người nước ngoài mua nhà. Họ khuyến kích người nước ngoài mua nhà ở thương mại không khống chế số lượng, đối tượng như chúng ta .

Ngay như tại Úc, Canada, Mỹ, Anh, là các quốc gia rất khó trong việc cấp visa nhập cảnh. Tuy nhiên, họ vẫn có những chính sách khá thông thoáng cho các đối tượng di dân tay nghề cao hoặc các doanh nhân có tiềm lực muốn kinh doanh, làm ăn tại nước họ. Họ có những chương trình di dân thương mại nhằm thu hút nguồn lực tài chính, chất xám.

Nếu bạn có đủ các điều kiện để đóng một khoảng tiền thế chân, thì việc cấp visa thương mại không khó. Những doanh nghiệp hoặc di dân theo diện tay nghề cao vẫn được mua, sở hữu nhà như bao nhiêu công dân Úc khác .. miễn anh có tiền. Còn các nước như Thailand hay Malaysia không khống chế số lượng nhà muốn mua nhưng chỉ được mua nhà ở thương mại với số thời gian được không chế thời gian sở hữu rất chặt chẽ trong bao nhiêu năm như 30-40-50 năm tùy vào chính sách của mỗi quốc gia đó.

Chúng ta không nên sợ rằng người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam sẽ gây rối loạn thị trường hay đầu cơ làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Nên nhớ, khi chưa có chính sách thử nghiệm cho người nước ngoài mua nhà cách đây 5 năm thì vào các giai đoạn mà thị trường BĐS lên cơn sốt như thời điểm 2000- 2001 – 2006 – 2007, chính người Việt nam là những nhà đầu cơ có hạng. Đầu tư, sang tay, làm giá, nâng giá .. và hậu quả là có những lúc giá BĐS đi đến cái giá không tưởng tượng nổi.

Những kiến nghị

Trong bối cảnh hàng tồn kho như hiện nay, để cứu cứu BĐS, Chính phủ chỉ cần hỗ trợ các doanh nghiệp bằng các chính sách thông thoáng hơn. Như là cách để khơi thông đồng vốn đang tồn động và giúp các doanh nghiệp giải quyết được “ cục nợ” hàng tồn kho đang đè nặng như hiện nay. Một số kiến nghị như dưới đây:

a/ Nên mở rộng cho mọi đối tượng người nước ngoài được dễ dàng mua nhà tại Việt Nam nếu họ muốn chọn Việt Nam là quê hương thứ hai để sinh sống và kinh doanh. Họ được quyền đứng tên và sở hữu hợp pháp những tài sản mà họ đã bỏ tiền ra mua.

b/ Họ được quyền mua bán,sang nhượng hay cho thuê khi có nhu cầu như bao nhiêu công dân Việt Nam khác không phân biệt người nước ngoài hay người trong nước.

c/ Thu hút vốn từ các cá nhân người nước nước ngoài muốn vào làm ăn tại Việt nam. Khuyến khích họ mua nhà để gắn bó với quê hương mới. Tạo công ăn việc làm cho người trong nước. Như cộng đồng người Nga tại Việt Nam hiện nay đang kinh doanh, sinh sống tại các thành phố biển như Nha trang; Mũi né ; Đà nẵng là những thí dụ điễn hình. Họ đến Việt nam du lịch, và yêu thích, và tìm hướng kinh doanh tại Việt Nam là quy trình của sự chuyển hóa thụ hưởng theo đúng quy luật nhu cầu của con người.

Mà không chỉ có cộng đồng người Nga. Còn nhiều lắm các cộng đồng người nước ngoài khác trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật , Singapore cũng có thể làm ăn lâu dài tại Việt Nam, nNếu chúng ta biêt khai thác những khả năng tiềm ẩn, những thế mạnh mà chúng ta đang có để thu hút lượng người nước ngoài vào làm ăn tại Việt Nam.

d/ Bộ Xây dựng là đầu mối phối hợp với các doanh nghiệp BĐS có nhiều hàng tồn nên tổ chức các chương trình Property Tour tại các nước để giới thiệu các sản phẩm BĐS du lịch, căn hộ cao cấp, dự án đô thị, du lịch sinh thái . Lựa chọn các nhà tổ chức có uy tín tại các nước sở tại để việc giới thiệu, chào bán mang lại hiệu quả cao

(*) Giảng viên - CRS (Hoa Kỳ); Hiệu trưởng Trường Đào tạo quốc tế Leader Real.

Huỳnh Anh Dũng (*)